Eigen Woning

Aftrek van betaalde rente voor na 2012 opgenomen financieringen van de eigen woning is alleen mogelijk als de lening ten minste volgens een annuïtair schema in maximaal 360 maanden wordt afgelost. Dit betekent in de praktijk dat alleen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zullen voldoen als “eigen woning schuld”. Leven-, spaar- en aflossingsvrije hypotheken voldoen daar dus  niet meer aan!

Rente en kosten van restschulden die ontstaan doordat de verkoopopbrengst van de eigen woning in de periode van 29 oktober 2012 t/m 31 december 2017 lager is dan de daarop betrekking hebbende eigenwoningschuld zijn gedurende 15 jaar aftrekbaar binnen de eigenwoningregeling! Pas na die 15 jaar gaat de schuld over naar box 3. Het is niet van belang of u of een nieuwe woning koopt of dat u voortaan een woning huurt. Aan een restschuld wordt overigens geen aflossingseis gesteld en de restschuld telt niet mee voor de bijleenregeling. De regeling voor restschulden is niet alleen van toepassing als de woning wordt verkocht maar bij elke vervreemding waardoor de woning niet langer onder de eigenwoningregeling valt, bijvoorbeeld bij overgang naar box 3 vanwege gebruik als 2e woning of permanente verhuur.

U wordt geacht de bij verkoop van uw voormalige eigen woning gerealiseerde overwaarde (opbrengst – verkoopkosten -eigenwoningschuld) volledig te investeren in uw nieuwe woning (koopsom + aankoopkosten + kosten onderhoud/verbouwing). Doet u dat niet dan komt een deel van financiering van de nieuwe woning ter grootte van de overwaarde niet in aanmerking als eigenwoningschuld en is de rente daarvan niet aftrekbaar (bijleenregeling)!

De aftrek eigen woning in de hoogste tariefschijf wordt m.i.v. 2014 jaarlijks met 0,5% afgebouwd, u trekt in 2014 in feite niet meer af tegen 52% maar tegen 51,5% en in 2015 nog maar tegen 51% (en zo verder)!

Als u geen of slechts een kleine eigenwoningschuld hebt kan het zijn dat u het eigenwoningforfait per saldo niet hoeft aan te geven. Als de inkomsten uit eigen woning minus de aftrekbare kosten positief uitkomt komt u voor dat saldo namelijk in aanmerking voor de aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld.  Inkomsten uit eigen woning kunnen per saldo alleen negatief of nihil zijn!

Als u over banktegoeden (box 3) beschikt is het te overwegen om die (deels) te gebruiken om uw hypotheek af te lossen, meestal mag maximaal 10% boetevrij afgelost worden. U ontvangt mogelijk een lager rentepercentage op uw banktegoeden (minus de 1,2% belasting daarover) dan u netto na aftrek van het belastingvoordeel betaalt op uw hypotheek! U kunt dan wellicht meteen gebruik maken van de hiervoor genoemde aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld. Uiteraard beperkt dit wel uw alternatieve uitgaven, eenmaal afgelost is de hypotheek misschien niet meer zo makkelijk op te nemen. Als u nog verhuisplannen heeft dient u zich bovendien te realiseren dat aflossing van de hypotheek van invloed is op de bijleenregeling.

U kunt wellicht de aankoop of verbouwing van uw eigen woning of de aflossing van de hypotheek op uw eigen woning laten financieren door uw eigen BV!

U kunt aan deze publicatie geen rechten ontlenen, neem contact op voor advies!